نکاتی که در قراردادهای ملک و املاک باید رعایت شود

قراردادهای املاک و مستغلات

• قرارداد املاک و مستغلات قصد دارد ضمن مشخص کردن روند خرید ملک، از حقوق خریدار و فروشنده محافظت نماید. که در این قراردادها بایستی هزینه های غیر مترقبه املاک و مستغلات ، لوازم موجود در ملک، مبلغ ودیعه، مسئولیت پرداخت هزینه های معامله و تاریخ سند زدنقید گردد.و شما به عنوان یک طرف قرارداد ملزم به امضای آن هستید.

انواع قرارداد های املاک و مستغلات

• قولنامه

یک نوع قرارداد موقت است که در آن اطلاعات مربوط به خریدار و فروشنده واطلاعات سند ملک مورد نظری است که قرار است معامله بر سر آن صورت بگیرد .

هنگام عقد قولنامه یا مبایعه نامه به چه نکاتی بایست توجه کرد؟

• از وجود ملک، اطمینان حاصل کنید. برای خرید ویلا در شمال تا زمانیکه خودتان به شخصه مراجعه نکرده و از وجود ویلا مطمئن نشده اید، اقدام به امضای مبایعه نامه یا قولنامهنکنید. البته رویت ویلا به تنهایی کافی نیست. بلکه اسناد و مدارک را نیز به دقت کنترل کرده و از مالکیت آن اطمینان حاصل کنید.
• ممکن است ملک مورد نظر تحت مالکیت چندین نفر باشد دراینصورت بایستی تمام مالکین درزمان معامله حضور داشته باشند و یا یک نفر به وکالت از همه آنها در معامله حضور داشته باشد. و این وکالت باید به صورت محضری در دفترخانه‌ی اسناد رسمی ثبت شده باشد و اصل گواهی آن ارائه گردد.
• درانتهای تنظیم قرارداد (قولنامه یا مبایعه نامه ) بایستی مهرو امضای بنگاه و همچنین امضای خریدار و فروشنده و دوشاهد از طرف هرکدام از طرفین قرارداد موجود باشد .

• دقت داشته باشید که قولنامه و مبایعه نامه در سه نسخه نوشته می‌شود که یک نسخه نزد خریدار، یک نسخه نزد فروشنده و نسخه‌ی سوم نیز نزد مشاور املاک محفوظ می‌ماند.
• معمولاً در قولنامه‌ها هزینه‌ای را به عنوان ضمانت اجرایی و یا خسارت در نظر می‌گیرند که در مواقع لازم از سوی هر کدام از طرفین معامله، به دیگری پرداخت می‌گردد. به این هزینه اصطلاحاً وجه التزام می‌گویند که پایبندی هر دو طرف به معامله را تضمین می‌کند.
• پیش از امضای قرارداد (قولنامه یا مبایعه نامه ) بررسی کنید که مشخصات مورد معامله با آنچه در سند ذکر شده است مطابقت داشته باشد و ملک را حتماً مشاهده کنید تا از مورد رهن و وثیقه نبودن آن اطمینان حاصل نمایید.
• درصورتی‌ که مورد معامله از طریقارث به فروشنده رسیده است، گواهی انحصار وراثت و تسویه‌ حساب مالیات بر ارث را مشاهده نمایید.
• درصورتی‌که قرارداد (قولنامه یا مبایعه نامه ) به‌طور صحیح تنظیم‌ شده باشد می‌تواند حامی حقوق افراد بوده و به استناد آن حقوق خود را از دادگاه مطالبه کنند تا با توجه به تخلف هر یک از طرفین و مفاد قولنامه، فروشنده را الزام به تنظیم سند رسمیکرده و یا خریدار را مجبور به جبران خسارات فروشنده کند.
• نحوه‌ی پرداخت‌ها و واگذاری‌ها در قرارداد(قولنامه یا مبایعه نامه ) به صورت دقیق باید ذکر شود؛ اگر خریدار قرار است چک ارائه کند، باید مشخصات چک به صورت دقیق در قولنامه بیاید و اگر مدارکی مانند اصل سند از سوی فروشنده باید ارائه شود، عنوان آن‌ها در قولنامه باید ثبت شود تا بعداً مسائل حقوقی با مشکل مواجه نشوند.
• اختصاص حق کمیسیون مشاور املاک از قیمت ملک
• موافقت و تنظیم زمان انتقال سند در دفاتر ثبت اسناد رسمی و درج ضمانت اجرای آن
• هزینه های انتقال سند و نحوه پرداخت آن

• مبایعه نامه

مبایعه نامه یکی از قرارداد هایی است که در طی آن، فروش ملک انجام می گیرد. مبایعه نامه یک قرارداد عادی و قانونی است که به صورت مکتوب میان طرفین خریدار و فروشنده در بنگاه مشاور املاک و مستغلات، توسط مشاور املاک کارآزموده تنظیم می گردد که بر اساس اصول معامله ملک، در ازای دریافت مبلغ، ملک فروخته شده و سند آن به نام خریدار انتقال می یابد.

مبایعهنامه نوعی از قرارداد است که در امر ساخت و ساز ویلا در شما بیشتر کاربرد دارد. شما یک ویلا را پیش خرید می‌کنید و موظف هستید تا زمان آماده شدن ساختمان و تحویل سند، سه چهارم مبلغ را پرداخت کنید.

اگر خریدار در پرداخت مبالغ در تاریخ‌های تنظیم شده کوتاهی کند، باید مبلغی را به عنوان جریمه پرداخت کند و اگر در زمان تحویل سند، فروشنده موفق نشده باشد بنا را به موقع آماده و تحویل دهد، لازم است مبلغی را به عنوان جریمه به فروشنده پرداخت کند.

انواع مبایعه نامه

• مبایعه نامه عادی
• مبایعه نامه رسمی

مبایعه نامه عادی : مبایعه نامه هایی که مابین فروشنده و خریدار نوشته شود در دسته مبایعه نامه عادی قرار دارند.

     مبایعه نامه رسمی : برای تنظیم این سند باید از طریق یکی از راه‌های زیر با حضور خریدار و فروشنده و به همراه مدارک کامل صورت بگیرد.

• مبایعه نامه های نوشته شده در دفاتر اسناد رسمی
• مبایعه نامه های نوشته شده در اداره های ثبت اسناد
• مبایعه نامه های نوشته شده توسط ماموران دولتی یا تنظیم شده توسط رای دادگاه

توجه داشته باشید حتما پس از انعقاد مبایعه نامه از مشاورین املاک  جهت گرفتن کد رهگیری اقدام کنید چون در اینصورت از فروش ملک به چندین نفر جلوگیری میشود همچنین با دریافت این کد از قرارگرفتن ملک در طرحهای شهرداری و میزان بدهی آن به بانک مطلع میگردین . به همین دلیل مبایعه نامه نسبت به قولنامه از بار حقوقی بیشتری برخوردار و  معتبرتر میباشد .

• اجاره نامه

اجاره‌نامه به سند نوشتاری قرارداد اجاره گفته می‌شود که بین صاحب ملک (موجر) و اجاره کننده (مستاجر) تنظیم می‌شود که شامل مشخصات طرفین قرارداد و میزان اجاره بها و مدت اجاره و مورد اجاره و شرایط طرفین در آن می باشد.